Điều kiện chi phí được trừ khi tính thuế TNDN 2026 từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là gì?
Điều kiện chi phí được trừ khi tính thuế TNDN 2026 từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP cụ thể như sau:
Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện của các khoản chi được trừ quy định tại Điều 9 Nghị định 320/2025/NĐ-CP và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.
Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
(1) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;
- Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;
- Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định 87-CP năm 1994;
- Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
- Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
- Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự, do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (trước ngày 01 tháng 01 năm 2026) hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026) tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng;
- Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn nêu trên.
Đối với các trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất;
(2) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án bồi thường tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hồ sơ, chứng từ của các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
(3) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;
(4) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;
(5) Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông;
(6) Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;
(7) Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng;
(8) Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí.
- Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp;
(9) Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là bao nhiêu?
Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP như sau:
Căn cứ tính thuế
...
4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.
5. Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.
...
Theo đó, thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.
Phương pháp tính thuế TNDN được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 11 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định về phương pháp tính thuế TNDN như sau:
(1) Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong kỳ tính thuế được tính bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất, trừ trường hợp quy định tại mục (2).
(2) Chính phủ quy định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp tính theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với các trường hợp sau đây:
- Doanh nghiệp quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025; đối tượng thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế, thời điểm và cách xác định doanh thu tính thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam;
- Doanh nghiệp có tổng doanh thu năm không quá 03 tỷ đồng quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 trong trường hợp xác định được doanh thu nhưng không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh;
- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp và tổ chức khác quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025) mà các đơn vị này hạch toán được doanh thu nhưng không xác định được chi phí, thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh.